Alteração à Lei de Locações garante segurança aos proprietários de imóveis comerciais

27 . dezembro . 2012

A locação de lajes corporativas, condomínios industriais e imóveis comerciais por meio de contratos de locação na modalidade Built-to-Suit (em português, “construção sob medida”) (“Contrato Built-to-Suit”) teve importante proteção legal a partir de 19.12.2012. De acordo com a Lei n.º 12.744/2012, que altera a Lei de Locações (“Nova Lei”), devem ser respeitadas as condições contratuais estabelecidas entre as partes, especialmente, quanto à validade da renúncia das partes à revisão de aluguéis a cada três anos e à necessidade de pagamento integral da multa pactuada em caso de devolução antecipada do imóvel pelo Locatário.

A Nova Lei trouxe o Artigo 54-A à Lei de Locações, regulamentando o Contrato Built-to-Suit, que na prática negocial vinha sendo chamado, de “Contrato de Locação Atípico”. O Contrato Built-to-Suit abarca a situação em que o Proprietário-Locador adquiriu, construiu ou reformou, às suas custas, imóvel específico pretendido pelo futuro locatário para locação e nas condições por ele desejadas. Quem explica as mudanças é a especialista em Direito Imobiliário de Lobo & de Rizzo Advogados, Cristiane Mamprin de Castro Guerra. “De acordo com a Lei de Locações até então em vigor, o Locatário poderia devolver o imóvel sem justificativa, arcando com a multa estipulada, reduzida proporcionalmente ao tempo de cumprimento do termo contratual. Com a alteração, consolida-se o entendimento que já vinha sendo aceito pelos tribunais de que a penalidade prevista no Contrato Built-to-Suit deve ser respeitada. Na prática, fixa-se uma penalidade alta em caso de devolução antecipada do imóvel pelo Locatário, de maneira que o Proprietário-Locador seja remunerado pelos investimentos realizados no imóvel para anteder as necessidades específicas do Locatário”, informa.

A advogada esclarece que, com a Nova Lei, a penalidade prevista deve ser integralmente paga pelo Locatário, observando-se o limite do valor total dos aluguéis vincendos até o fim do prazo contratual, respeitando a regra geral de que a penalidade não deve exceder o valor da obrigação principal. Além disso, a advogada lembra que as partes podem livremente renunciar à possibilidade de revisão judicial dos aluguéis antes do final do prazo contratual (em regra, a Lei permite que o valor do aluguel seja revisto judicialmente a cada três anos). Portanto, a lei pretendeu dar maior segurança jurídica ao Proprietário-Locador que investiu na aquisição, construção ou reforma do imóvel, consolidando entendimento crescente nos tribunais.

O Contrato Built-to-Suit tem sido parte de operações imobiliárias, servindo também de lastro para a cessão de créditos por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), fundos de investimento, dentre outros títulos mobiliários e operações estruturadas que atualmente fomentam a economia brasileira no segmento.